大家好！建阳区国土资源局2016年11月28日上午9：00至11：00开通热线电话，区国土资源局副局长丁德有围绕“不动产登记”主题与大家进行在线交流，解答群众咨询的问题。咨询电话5624677。

问：什么是“不动产”？ 什么是不动产登记？ 什么是不动产统一登记？

答： 不动产是指依自然性质或法律法规不可移动的财产，如土地、海域以及房屋、林木等定着物，与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
不动产统一登记，是将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门，承担不动产统一登记。

问：为什么要实行不动产统一登记？不动产统一登记有何好处？

答：开展不动产统一登记的好处主要表现在四个方面：
一是方便群众。过去，有几项权利就得跑几个部门，而且有些材料要重复提交。统一登记后，群众只需要跑一个部门，交一次材料，拿一个证。
二是提高效率。统一登记以后，解决了职责交叉和推诿扯皮问题，工作效率大幅提高。
三是降低成本。实施不动产统一登记，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，既降低了政府行政成本，也减轻了当事人负担。
四是保障权益。职责分散，各部门的登记程序、标准各不相同，各类权属证书多种多样，容易出现重登漏登、重复抵押等问题，影响不动产交易安全。新的不动产登记，不仅制度统一，而且要求更高更全面，因此能够有效提高不动产登记质量，保障不动产权利人的合法权益。
好处有：减少办事环节，提高工作效率，保障不动产交易安全。

问：不动产登记的类型都有哪些？ 哪些情况下核发《不动产权证书》，哪些情况下核发不动产权登记证明？

答：依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项的核发《不动产登记证明》；查封登记不颁发证书或证明；此外的其他登记事项核发《不动产权证书》。

问：不动产统一登记前颁发的都是单独的土地证、房产证等权属证书，是否需要更换？不动产登记哪些需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？

答：不动产统一登记不是对产权关系的调整，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。之前，依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，只有在权利人自愿申请或在办理变更登记、转移登记时，才需要更换新的不动产权证书。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的，均由当事人双方共同申请。

问：不动产权不予登记的情形有哪些？ 不动产登记信息可以随意查询吗？

答：有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记： 
（一）存在权属争议的，但申请异议登记的除外； 
（二）不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的； 
（三）申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的； 
（四）未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的； 
（五）申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的； 
（六）申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的； 
（七）法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。 
不予登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。
不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说，不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人，可以依法查询、复制不动产登记资料。另外，司法部门需要了解权利人的不动产信息时，也可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件。不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。登记机关工作人员违反规定泄露登记资料，已经查询的单位和个人违反规定泄露查询资料的，都需要承担相应的法律责任。

问：申请不动产登记应提交哪些材料？

答：《不动产登记暂行条例》第16条第1款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
以房地产登记为例，需要提交的材料主要包括：
（一）《不动产登记申请表》。主要填写申请人基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。
（二）身份证明材料。单位申请的，提供《营业执照》《组织机构代码证》；个人申请的，要提供《居民身份证》。如果委托他人办理的，还要提供授权委托书和代理人身份证明材料。
（三）房地产权属来源证明材料。包括取得土地的相关批准文件，如《建设用地使用权出让合同》《建设用地批准书》；房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证》《房屋竣工验收备案证》《安全鉴定报告》等。
（四）房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘资料、房屋测绘资料，如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。
（五）土地出让金、契税等税费缴纳票据。

问：哪些不动产需要登记？ 原有不动产权证书遗失、损害等，如何换发、补发？

答：按照国务院《不动产登记暂行条例》，所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记的对象包括：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。
不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在公开媒体上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。
不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。

问：不动产登记是否要收费？ 不动产登记的流程是什么？

答：不动产登记严格按规定进行收费。
（1）申请：不动产权利人或其代理人向不动产机构提出登记申请，并提交相关申请材料。
（2）受理：不动产登记机构受理人员收到不动产登记申请材料后，核对当事人、审阅当事人提供的登记文件，查对登记簿的记载，对符合条件的登记申请予以接受。
（3）审核：不动产登记机构对受理的登记申请事项进行全面审查，以做出予以登记或者不予登记的决定。
（4）登簿：将登记机构核准登记的事项在登记簿中予以记载。
（5）发证：根据登记簿上的记载缮写并向申请人发放不动产权属证书或登记证明。
此外，不动产登记机构认为必要时，可以对申请登记的不动产进行实地查看。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

问：共有不动产登记如何申请？

答：申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出；申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。
共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的，应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。

问：原颁发有的《房屋产权证》，能否办理不动产转移抵押登记？ 伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担的法律责任？

答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条房地一并登记的原则。原颁发有《房屋所有权证》，该房产（套房）所占的土地（分割土地）已办有土地使用证的，可直接办理不动产转移、抵押登记，转移后核发《不动产权证》。
原颁发有《房屋所有权证》，但该房产所占的土地未办有土地使用证或套房土地未分割办有土地使用证的，应提交合法土地来源依据，对该宗房地产一并办理不动产登记后，才可办理不动产转移或抵押登记。
伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

问：房地产开发企业的商品楼房如何办理土地分割登记？

答：（1）开发企业的商品楼房未曾办理房产证的。开发企业在完成全部竣工验收程序后，持该宗地的《国有土地使用证》（已抵押的须还款解除抵押）、报建文件、竣工验收文件、开发企业身份证明到化州市行政服务中心国土窗口申请房屋实测和房屋分割，房屋分割数据经公示无异议后，根据房屋数据来分割土地，然后在开发企业申办不动产权证时收回并注销原《国有土地使用证》。 （2）房地产开发企业的商品楼房已申领房产证的。房地产开发企业持原房屋测绘成果报告书、房屋分割表、土地证复印件、申请人身份证明文件、土地分割申请书到化州市行政服务中心国土窗口申请办理土地分割。土地分割成果经公示无异议后，房产已过户到购房人名下的，持相关文件到化州市行政服务中心国土窗口办理土地转移登记，受理该宗地第一个转移登记时收回并注销原《国有土地使用证》；房产仍在房地产开发企业名下的，持相关文件到化州市行政服务中心国土窗口申请办理土地分割的变更登记，受理该宗地第一个变更登记时收回并注销原《国有土地使用证》。

问：不动产登记需哪些人前来办理？不动产登记手续办理时限？

答：因买卖、设定抵押等申请不动产登记须由双方当事人或其代理人共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）、尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）、继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）、申请更正登记或者异议登记的；（7）、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是，审查时限并不包括公告、权籍调查、补正资料的时间，即有的不动产登记如果需要公告、权籍调查、补正资料，公告、权籍调查、补正资料的时间不计算在30个工作日之内。

问：小产权房能办不动产登记吗？哪些不动产权利可依法办理登记？

答：小产权房无合法用地、建设手续，其产权不受法律保护，不能办理不动产登记。（市不动产登记中心）
集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，法律规定需要登记的其他不动产权利。

问：哪些登记类型需要到实地查看？继承房屋也必须登记吗？登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记？

答：一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；二是在建建筑物抵押权登记；三是因不动产灭失导致的注销登记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
经过登记机构依法登记的权利，肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如，房屋所有权的继承，不登记也有效力。但是，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能过户。
登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。

问：那哪些情况应申请抵押权变更登记？

答：(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;
　　(二)被担保的主债权数额变更的;
　　(三)债务履行期限变更的;
　　(四)抵押权顺位变更的;
　　(五)法律、行政法规规定的其他情形。

问：建阳区不动产登记中心的办公地点在哪？产权坐落在乡镇的若需要办理不动产权证书应该到哪里办理？

答：南平市建阳区不动产登记中心地址在建阳区西区生态城，海祥奥体*山水锦城（奥体花园）一楼。
目前这类的产权若需要办理产权证，权利人可到乡镇国土资源所申请，由国土资源所的相关业务帮助权利人准备相关材料，最后权利人带上相关材料前往区不动产登记中心办理。